作家：李沁桦
剪辑：徐天
拿到香港大学磋议生录取示知书，程鹿（假名）的喜悦并莫得防守太久，改姓易代的是“住那里”的惊愕。得知一年制讲课型硕士基本悔悟苦求到校内寝室，程鹿添加了香港土产货中介的微信，开动“云看房”。
在寸土寸金的香港，高校寝室资源始终病笃，苦求与续住均有一套相对严格的机制。腾达连接享有优先分派权，而高年齿学生若想续住，则需过程轮廓评估，包括学业收货、对寝室的参与孝顺乃至课外行径发达。一年制讲课型硕士磋议生就读东谈主数多，基本莫得苦求到寝室的但愿，不得不转向校外租房以致跨境通勤。
房地产业绩商感恩梁行发布的求教暴露，目下，香港八所主要大学的学生与宿位比例平均为3.4:1。也等于说，每个宿位有逾越3名学生竞争。至2027/28学年，预测每年将新增宿位需求约1.57万个。即使在2027年新增7900个宿位的前提下，保守忖度，学生宿位总缺口仍将达5.54万个。
庞大的供需缺口下，香港特区政府推出“城中学舍宗旨”，饱读吹阛阓将栈房、写字楼等买卖大厦改装为学生寝室，从而加多学生宿位供应。
内地、外资房企闻风而动。学生寝室一床难求的窘境，是否有解了？
伸开剩余89%早早“揾房”
程鹿依然看上几套还可以的房源，但繁体字表明的地址与生疏的地名重复，让她一时难以判断通勤距离与生计便利进度。她决定下个月提前往香港，实地看房。
尽管距离新学年开学仍罕有月，但围绕“住那里”的照应依然在腾达群体中提前升温。一位香港土产货握牌中介向《中国新闻周刊》记者先容，跟着上一批学生络续毕业退宿，围聚高校的租房阛阓已进入新一轮过渡期，“依然有学生开动‘早鸟预订’，尤其是热点地段，基本是提前锁房”。在他看来，阛阓的节律正在显然前移，“以前深切是六月才开动有动作，七八月有点病笃，当今好多学生四五月就依然开动‘揾房’（找屋子）了”。
把柄好意思联物业的在线数据，在香港大学站及坚尼地城、西营盘一带，一套轻便30平淡米的小公寓，月房钱基本为1.8万至2万港元，中介费为半个月房钱。对于非土产货住户和无固定收入的学生，香港房主往交往会条款一次性交纳一年房钱。仅房租一项，初到香港的学生们可能就需要糜掷近25万港元。
好意思联物业住宅部行政总裁布少明在接收媒体采访时曾暗示，租借阛阓的活跃主要受新“港漂”和内地学生的带动，预测全年房钱升幅可达6％，香港私东谈主住宅的实用面积房钱已接近2019年以来的历史高位。
提前的租房旺季，与香港高校推广后尚未科罚的宿位矛盾密切关系。2023年香港特区政府施政求教建议发展“留学香港”品牌，将大学教悔资助委员会资助院校的非土产货生招生比例由20％援助至40％，2025年进一步放宽至50％。
相关东谈主士测算，非土产货生的表面限制上限已被推高至约3.7万东谈主，且磋议生群体的推广更为速即。数据暴露，2024/25学年，香港讲课型及磋议型非土产货生已达约5.6万东谈主，同比增长26％，一年内新增逾越1.1万东谈主。投资照料公司高力海外预测，到2028年，香港土产货及非土产货学生的总住宿需求将达17.22万个床位，宿位缺口将达12万个。
香港富豪东方栈房后生寝室的房间和洗衣间（图/中新）
计谋拆墙松捆
本年2月，香港特区政府发展局局长宁汉豪恢复立法会议员发问时指出，“城中学舍宗旨”响应空想，已收到25宗苦求，大多位于市区，包括红磡、不雅塘、深水埗以及上环等地区。除两宗触及要在私东谈主地盘上营建新学生寝室外，其余苦求为改装现存建筑物，大部分触及整幢改装，预测触及5100个宿位。
在宁汉豪的先容中，该宗旨的亮点在于“拆墙松捆”。往时，PC加拿大(中国)官方网站将商厦改装为学生寝室在施行操作上真是难以鼓动，而该宗旨通过“一针见血”的样式进行轨制松捆。在宗旨层面，城市宗旨委员会放宽“栈房”界说，将合履历的学生公寓纳入其中，可平直获取栈房派司，毋庸另行宗旨。在扩充机制上，宗旨也具有较高天真性，允许私东谈主发展商、教悔机构或两者合营建议苦求，寝室营运模式亦不设和谐闭幕，可由营运方自主招收学生，或与不同专上院校合营对接。
香港大学房地产和建筑系西宾黄绍基对《中国新闻周刊》指出，香港比年来劝诱了无数非土产货学生，由此催生了学生公寓这一独有的细分阛阓，这类公寓的房钱连接高于低档栈房和凡俗住宅，但比高等业绩式公寓或豪华栈房更实惠。
以香港大学为例，西营盘隔壁一间面积为15平淡米的单间学生公寓，每月房钱逾越15000港元，而面积相近的房（香港地区常见的小户型出租屋）月房钱仅为7800港元。尽管溢价显贵，但黄绍基了解到，雷同的学生公寓在开学前的入住率真是为100％。
房地产照应人公司莱坊在《投资学生寝室》求教中指出，将收入堕入停滞的栈房改建为学生寝室后，预期收益率可达到4.5％至8％。这一数字不仅远超香港传统住宅物业，也优于许多甲级写字楼。学生群体租期相识、退租率低、爽约风险小，为投资者提供了极高信赖性的现款流。
事实上，在计谋厚爱落地前，成本已闻风而动。2023年底至2024年，华夏地产、招商局买卖房托、华润隆地等巨头纷繁入局。华夏地产是在2024年将见地投向学生公寓蜕变阛阓的，先后收购香港尖沙咀珀荟栈房、香港西半山“般咸轩”物业和富豪东方栈房，均改建为学生寝室。华夏投资总裁叶聪明近期暗示，香港有望在5年内成为亚洲最大的机构化学生寝室阛阓，届时阛阓限制将达750亿至1000亿港元，发展后劲庞大。
ICCRA住房租借产业磋议院院长赵然对《中国新闻周刊》指出，计谋松捆后，IM体育激活了存量栈房的蜕变阛阓，大批交易阛阓变得终焚烧爆。她还补充谈，跟着本年3月起收效的《简朴房条例》鼓动，阛阓预期发生了显然变化。计谋推动下，部分蓝本难以合规使用的唐楼（香港的老式楼房），也将有机领悟过蜕变转为学生公寓用途，从而开释新增供给空间。
高力海外指出，2026年2月，阛阓上有21宗栈房及整幢住宅成交，相配于2020年至2024年第三季度的交易总数。“栈房自己已具备王人全的房间辨别、颓丧卫浴及消防舛错，能大幅镌汰改建时刻和成本，同期让投资者速即推向阛阓以迎合租借旺季。”
黄绍基突出提到，该宗旨可以保握地盘用途的天真性，不仅可以责怪改建成本，更重要的是，可以责怪供应多余或不及的风险，最大适度地减少阛阓波动。空想情况下，由于栈房和学生公寓具有很强的替代性，谋略不善的栈房可以改建为学生公寓。若是畴昔栈房盈利智商有所提高，物业还可从头改回栈房用途。
“采选升值策略的短期投资者可能会专注于通过学生公寓援助现款流，然后退出投资。相悖，采选握有策略的始终投资者也可以讨论畴昔将栈房改回原用途的可能性。”黄绍基指出。
难以复制
比年来，跟着内地磋议生招生限制握续扩大，“高校寝室不够住”时时登上热搜。
最显贵的结构性变化发生在一线城市的高校。2023年硕士招生技艺，北京大学、北京师范大学、复旦大学、南京大学等多所著明高校接踵在招生简章中明确规矩：不再为非全日制及部分全日制专科学位硕士（专硕）磋议生提供校内寝室。
面对由于“扩招”带来的增量需求，2024年1月，七部门结伴印发《国度发展蜕变委等部门对于加强高校学生寝室开导的勾通意见》，饱读吹高校通过购买、租借学校附近的东谈主才公寓、商住楼等社会用房，补充寝室资源，并按照校内同等表率，加强配套业绩照料。
内地通常存在无数空置的栈房与买卖钞票。中国饭馆协会数据暴露，2025年第一季度，寰宇栈房平均空置率为38.2％，约有220万间客房始终空置。
名义上看，内地似乎具备复制香港“成本收购栈房改建寝室”模式的基础，但多位群众在接收采访时指出，香港模式在内地恐无法浅陋平移。
华夏地产首席分析师张大伟对《中国新闻周刊》指出，两地模式无法平移的首要原因在于账本的根柢逻辑不同。在香港，尽管收购栈房的代价奋斗，但其极高的房钱禀报率足以掩饰资金成本。
“香港的房钱水平高，可以掩饰利息和运营成本。但在内地，你想蜕变一个写字楼，参预的资金和装修成本，靠近的是极低的租售比。内地一线城市的租售比深切在1％到2％，房钱可能连装修成本都赚不转头。”张大伟坦言。
另外，张大伟总结，内地虽有勾通意见，但在扩充层面，买卖用地改建为学生寝室仍靠近消防验收、地盘用途性质变更等重重阻碍，枯竭像香港这么“拆墙松捆”的系统性配套依次。
除了计谋配套和租售比，内地学生公寓靠近着更浓烈的“替代品”竞争。香港模式或者配置的中枢，是留学生极高的房钱承受智商。在香港，一个蜕变后的单东谈主床位月租可达6000至8000港元。但在内地，公立大学寝室年房钱连接在1200元东谈主民币阁下。即使学生采选去校外租房，其支付智商也相对有限。
赵然在带内地机构考试香港物业时也发现，探讨内地的学生公寓问题时，大众的共鸣是内地高校的预算过低，无法撑握阛阓化的机构投资且运营通常的公寓。许多内地公寓运营商开赴点利欲熏心，考试完却景仰“告诫根柢没法用”。
相较香港交由阛阓成本运作，内地高校的探索更倾向于依靠政府统筹与群众采购进行托底。2019年，复旦大学较早试水了“社会化运作+园区化照料”模式，将专硕学生荟萃安置在校外公寓，提供约1450个床位。自2021年起，住宿费表率与校内学生生计园区一致，收费表率为1600元/学年。
2025年，浙江大学发布学生寝室用房租借采购意向公告，预算金额2360万元，条款社会用房在浙江大学紫金港校区附近5公里界限内，可精装修拎包入住，提供床位不少于3000张。
同庚底，湖北大学提供了“以购代建”念念路，斥资1.98亿元举座收购存量商品房，新增2800个床位，平均收购单价约4650元/平淡米，相配于此前该商品房备案均价的六成。教悔部、住房城乡开导部结伴调研组实地调研时暗示，“学生寝室蜕变景象四肢寰宇首个以购置存量房代开导学生公寓的革命实践，既灵验周转了阛阓存量钞票、为房地产去库存提供了新念念路，又精确破解了高校寝室资源病笃的穷困”。
不外，新的社区摩擦也有待科罚。本年3月，深圳大学拟将丽湖校区2026级全日制磋议生和谐安排在校外住宿，住宿场地暂定南山西丽大学城片区的汉园茗院景象，住宿用度表率将参照学校和谐规矩扩充，而该小区阛阓整租月房钱为1万元至1.1万元。有业主接收采访时坦言，不肯自家小区被贴上“寝室”标签。
除了“成本收购栈房改建寝室”模式无法浅陋平移至内地，涌入香港的内地房地产商也发现，这不是常见的他乡谋略。赵然不雅察到，两地的投资逻辑、税务结构以及交易时的法律架构也有折柳。“在运营端，香港的劳工法律、东谈主工成本与内地王人备不同，必须从头搭建一套全新的投资模子和运营团队。”
还有一个容易被暴虐的细节是，内地训练的公寓产品、家电供应链在香港的狭隘空间眼前会靠近失效。赵然提到，香港的单东谈主床独一0.8到0.9米宽，这种尺寸在内地可能根柢找不到，属于特定供港的规格。由于香港老旧建筑的墙体结构极端，洗衣机需要作念得更薄，雪柜需要作念得更矮，以此完了内嵌。
不管是将投资平移到内地，如故内地地产商进入香港阛阓，都不是那么容易能完了的。
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